কবীর আহমদ সোহেল ♦

আশা- নিরাশার দোলাচলে সিলেটের আবাসন ব্যবসা। শিল্প হিসেবে গড়ে উঠার ব্যাপক সম্ভাবনার হাতছানি দিতে থাকা এই খাত মুখ থুবড়ে পড়ে আছে। দেশী ও প্রবাসী বিনিয়োগকারীরা আবাসন ব্যবসার ভবিষ্যত নিয়ে উদ্বিগ্ন। প্রবাসীরা একসময় এই খাতে ব্যাপক বিনিয়োগ করলেও সাম্প্রতিককালে হাত গুটিয়ে নিয়েছেন। সংকটে, দুর্বিপাকে উদ্যোক্তারা। অনুসন্ধানে প্রাপ্ত তথ্যমতে, বিশ্ব অর্থনৈতিক মন্দা, রাষ্ট্রীয় পৃষ্টপোষকতার অভাব, রাজনৈতিক অস্থিতিশীলতা, প্রশাসনিক- সামাজিক জটিলতা, স্থানীয় উদ্যোক্তাদের অদক্ষতা কিছু কিছু ক্ষেত্রে অস্বচ্ছতা, বিনিয়োগ বান্ধব পরিবেশের অভাব এবং প্রত্যনÍ জনপদে ব্যাপক উন্নয়নের ফলে আবাসন ব্যবসার মুখ থুবড়ে পড়ার প্রধান কারণ । বাংলাদেশে ‘ওয়ান-ইলেভেন ’ সরকারের সময় সিলেটের আবাসন ব্যবসা মারাত্মক হোচট খায়। পরবর্তীতে রাজনৈতিক অস্থিতিশীলতা শামলে উঠতে না উঠতেই করোনা মহামারীর ছোবলে আক্রান্ত হয়ে পড়ে কয়েক হাজার কোটি টাকার বিনিয়োগকৃত সিলেটের আবাসন ব্যবসা।

’৯০ দশকে হাঁটি হাঁটি পা পা করে সিলেটে আবাসন ব্যবসার যাত্রা শুরু। ২০০৪- ২০০৫ সালে সিলেটের আবাসন ব্যবসায় ব্যাপক সাড়া পড়ে। প্লট, ফ্লাট, হাউজিং, এপার্টমেন্ট, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ধূম পড়ে যায় সিলেটে। আধুনিক চিন্তাধারায় উন্নত নাগরিক বসবাসের সুযোগ সৃস্টিতে গড়ে উঠে আবাসন প্রকল্প, হাউজিং,এপার্টমেন্ট ব্যবসার শতাধিক কোম্পানী- প্রতিষ্ঠান।

অনুসন্ধানে জানা যায়, ২০০৪ সাল থেকে ২০০৭ সালের মধ্যে সিলেটে হাউজিং, এপার্টমেন্ট ও রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় নামে ১৭০ থেকে ২০০টি প্রতিষ্ঠান। ২০০৫ সালের শেষের দিকে আবাসন ব্যবসায়ীদের প্রথম সংগঠন রিয়েল এস্টেট এন্ড এপার্টমেন্ট গ্রুপ অব সিলেট (রেগস্) আত্মপ্রকাশ করে। তখন এর সদস্য সংখ্যা ছিল ১৫৪। ২০১০ সালে রিয়েল এস্টেট এন্ড এপার্টমেন্ট গ্রুপ অব সিলেট (রেগস্) পূনর্গঠিত হয়। এর নামকরন করা হয় সিলেট এপার্টমেন্ট এন্ড রিয়েল এস্টেট গ্রুপ (সারেগ)। তখন এর সদস্য ছিল ১১০ টি প্রতিষ্ঠান। বর্তমানে ২০২০ সালে এই সারেগ এর সদস্য নবায়নকারী প্রতিষ্ঠানের সংখ্যা এসে দাঁড়ায় ৪০ এর নীচে। শতাধিক প্রতিষ্ঠান গুটিয়ে নিয়েছে তাদের ব্যবসা। বন্ধ করে দিয়েছে অফিস এমনকি চেয়ার টেবিল আসবাবপত্রও বিক্রি করতে দেখা গেছে কোন কোন প্রতিষ্ঠানকে। এখনো যারা টিকে আছেন, তারা চলছেন খুঁড়িয়ে খুঁড়িয়ে । জমি আছে দলিল নেই,,ফ্লাট আছে কাস্টমার নেই, প্লট বিক্রি হয়েছে কিস্তি পাচ্ছেন না, প্রকল্প আছে ডেভোলাপ করা যাচ্ছেনা এমনি জগাখিঁচুড়ি হালে চলছে টিকে থাকা আবাসন ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো।

সিলেটের আবাসন ব্যবসার কেন এ অবস্থা? এ প্রশ্নের জবাবে প্রভাতবেলার অনুসন্ধানে রেরিয়ে আসে বহু কারণ, অনেক সমস্যা। প্রধান কারণগুলি নিয়েই এ প্রতিবেদন :

বিশ্বমন্দার কাছে মোহনীয় শ্লোগান পরাজিত:

‘রাজকীয় শহরে স্বপ্নের বাড়ী’ ‘সোনারগায়ে সোনার বাড়ী’ ‘সবুজের নীলিমায় আপন ঠিকানা’ ‘সুরমার পাড়ে আমার বসত’ ইত্যাদি মোহনীয় চিত্তাকর্ষক শ্লোগানে ক্রেতা আকৃষ্ট করতে মাঠে নামে বিভিন্ন আবাসন প্রতিষ্ঠান। মুল টার্গেট প্রবাসী সিলেটি। ২০১০ পর্যন্ত সাড়া খারাপ ছিলোনা। ২০১০ সালের পর থেকে বিশ্ব অর্থনীতিতে এক ধরনের মন্দভাব চলে আসে। যা ক্রমেই বাড়তে থাকে।

এ অবস্থায় ইউরোপ আমেরিকা, মধ্যপ্রাচ্যে বসবাসকারি সিলেটিরা সেখানেই জীবন যাপন করতে হাপিয়ে উঠছেন। জন্মভূমিতে একটি বাড়ীর স্বপ্নকে আপাতত বুকচাপা দিয়েই রাখছেন। আর যাঁদের আর্থিক সক্ষমতা আছে তাঁরা দু’টানায় তাদের তৃতীয় প্রজন্মকে নিয়ে। বাবার হাত ধরে বিলেতে গিয়েছিলেন, বাবা চাইতেন দেশে কিছু করতে, করেছেনও। বাবার নীতিতে তিনিও দেশমূখী। কিন্তু তাঁর সন্তান বাংলাদেশে আসতে চায়না। বাংলাদেশকে ভালো পায়না। বিলেতে লেখাপড়া করে সে এখন পুরোদোস্তর বিলেতি। কি করবেন সিলেটে বাড়ী বানিয়ে? চিন্তায় কপালে ভাঁজ আসলেও সমাধান আসেনা। শুধু বিলেত নয় এ দৃশ্য ইউরোপের সবকটি দেশ ও আমেরিকায় সেটেলড্ অধিকাংশ সিলেটির। বলার অপেক্ষা রাখেনা এর নেতিবাচক প্রভাব সিলেটের আবাসন ব্যবসায়। বলতেই হয় চিত্তাকর্ষক শ্লোগান এখানে পরাজিত। এটা শুধু ক্রেতার ক্ষেত্রেই নয়, প্রবাসী বিনিয়োগকারীর ক্ষেত্রেও।

সিলেট নগরীর শাহজালাল উপশহরে বিলেত প্রবাসী বাবার কেনা দুটি প্লট ও নগরীতে একটি বাণিজ্যিক বিপনী সম্প্রতি বিক্রি করে দিয়েছেন বৃটেনের কার্ডিফ কাউন্টি কাউন্সিলের কাউন্সিলর ( সাবেক ডেপুটি লর্ড মেয়র) আলী আহমদ। এত মূল্যবান সম্পদ কেন বিক্রি করে দিচ্ছেন? এমন প্রশ্নের জবাবে আলী আহমদ বলেন, আমার বাবা (মরহুম আলা উদ্দিন আহমদ) বিলেতে থাকলেও তিনি দেশে সম্পদ করতে চাইতেন। তিনি পৃথিবীতে নেই, আমরা( তিনি ও তার ভাইরা) দেশে আসি। কিন্তু জাহাঙ্গীর (তার ছেলে)রা দেশে আসবেনা। সুতরাং রেখে লাভ কি? দেশে বিনিয়োগ প্রসংগে আলী আহমদ বলেন, পাউন্ডকে আর টাকা বানাতে চাইনা। একাধিক প্রবাসীর সাথে কথা বলে জানা গেছে একই মানসিকতা।

রাষ্ট্রীয় পৃষ্টপোষকতার অভাব:

‘ওয়ান-ইলেভেন’ সরকার সিলেটের আবাসন ব্যবসাকে শৃংখলিত করার নামে মূলত নিয়ন্ত্রিত করে ফেলে। বহুদিনের প্রচলিত অনিয়ম দূরীকরন করতে গিয়ে আবাসন ব্যবসাকে জটিল করে ফেলে সেনা সমর্থিত সেই সরকার। যার ধকল শামলে উঠতে পারেনি আবাসন ব্যবসায় নবীন সিলেটের ব্যবসায়ীরা। পরবর্তীতে রাজনৈতিক সরকারও একই পথে হাঁটে। জলাভূমি ভরাট করা যাবেনা, কৃষি জমিতে বাণিজ্যিক স্থাপনা নির্মাণ করা যাবেনা, ব্যক্তি থেকে কোম্পানী বা কোম্পানী থেকে ব্যক্তির নামে ক্রয় বিক্রয়ে বিধি নিষেধ, জায়গা জমি নামজারী -রেজিস্ট্রেশনে কঠোরতা আবাসন ব্যবসাকে এগুতে দিচ্ছেনা তার নিজস্ব গতিতে। সর্বোপরি আবাসন ব্যবসায় ব্যাংক ঋণ প্রদানে কঠোরতা আরোপ করে সরকার এই ব্যবসার পশ্চাপদে পেরেক ঢুকিয়ে দিয়েছে।

এ প্রসংগে সিলেটের অন্যতম প্রধান আবাসন প্রতিষ্ঠান সোনারগা আবাসিক প্রকল্পের ব্যবস্থাপনা সম্পাদক জয়নাল আবেদীন বলেন, সরকারের সংকীর্ণ রাজনৈতিক দৃষ্টিভঙ্গির কারণে সিলেটের আবাসন ব্যবসা দাঁড়াতে পারছেনা। বিনিয়োগকারীরা আর্থিক সংকটে পড়লে সরকার লগ্নি করবে এটা স্বাভাবিক নিয়ম অথচ আমাদের সরকার আবাসন খাতে ব্যাংক ঋণ কঠোর বিধি নিষেধ আরোপ করেছেন।

তিনি বলেন, এই খাত থেকে শুধু বিনিয়োগকারী লাভবান হবেন তা নয়। সরকার, প্রবাসী, বিভিন্ন শ্রেণীর শ্রমিক, নির্মাণ সামগ্রী প্রতিষ্ঠান এবং বাসস্থানহীন মানুষের সুবিধা ভোগের সুযোগ রয়েছে। এসব বিবেচনা না করে এই খাতে বিনিয়োগকারীরা জামায়াত- বিএনপির লোক এমন বিবেচনায় সরকার ব্যবসা প্রতিবন্ধক নীতি আরোপ করে।

উদ্যোক্তাদের অদক্ষতা, অদূরদর্শীতা ও অস্বচ্ছতা:

আবাসন ব্যবসার ধসের পেছনে এ কারণটি মোটা দাগে চিহ্নিত হয়েছে। ব্যবসা সংশ্লিষ্টজন, ফ্লাট প্লট জমি ক্রেতা এবং সাধারণ জনগণের একটা অংশ মনে করেন হাউজিং ব্যবসায়ীরা ‘দুই নাম্বারী’ করেন। অনুসন্ধানে দেখা গেছে অধিকাংশ আবাসন প্রতিষ্ঠান তাদের ‘কমিটমেন্ট’ রক্ষা করতে পারেনা বা করেনা। বলে এক করে আরেক। অনেক ক্ষেত্রে মধ্যস্বত্তভোগী দালালরা অতিরঞ্জিত কথা বলে ক্রেতা আকৃষ্ট করে। পরবর্তীতে এসব কথার সাথে কাজের মিল থাকেনা। মধ্যস্বত্বভোগীরা কমিশন নিয়ে সটকে পড়ে। ফ্যাসাদ লাগে কোম্পানী আর ক্রেতার মধ্যে। কোন কোন আবাসন কোম্পানীর ব্যবস্থাপনায় সংশ্লিষ্টদের বিরুদ্ধে অস্বচ্ছতা ও অনিয়মের অভিযাগ রয়েছে। যার বদনাম আসে গোটা কোম্পনীর ওপর।

সিলেটের আবাসন ক্ষেত্রে বড় মাপের কোন স্টাডি বা জরিপ ছাড়াই এ ব্যবসায় নামেন একশ্রেণীর মানুষ। কারা এই ব্যবসার গ্রাহক, বাসস্থান প্রয়োজন এমন জনগোস্টীর পরিসংখ্যান কিংবা প্রবাসীদের চিন্তা- আকাঙ্খা নিয়ে কোন তথ্য গবেষণা ছাড়াই গতানুগতিক ধারায় চলছে এ খাত। যার ফলে ফুল না ফুটতেই ঝরে পড়ার শংকা দেখা দিয়েছে।

‘সিলেট এক্সেলসিয়র’ মেগা প্রকল্পের উদ্যোক্তা লন্ডন প্রবাসী সংগঠক ও সাংবাদিক সাঈদ চৌধুরী এ প্রসংগে প্রভাতবেলাকে বলেন, সিলেটের আবাসন ব্যবসা মরে গেছে, প্রবাসীরা উৎসাহ হারিয়ে ফেলছেন। এমনটা আমি মনে করিনা। বৃটেনে প্রায় ১ লক্ষ সিলেটি পরিবার বসবাস করেন। তার মধ্যে অন্তত ৮০ হাজার পরিবার দেশে একটি বাড়ী করার স্বপ্ন লালন করেন। বিশ^ অর্থনৈতিক মন্দাভাবে উত্তরণ ঘটলেই তাঁরা দেশের দিকেই ঝুঁকবেন বলেন সাঈদ চৌধুরী।

রাজনৈতিক অস্থিতিশীলতা:

গত এক দশকের অধিক সময় ধরে বাংলাদেশের রাজনৈতিক পরিস্থিতি অস্থিতিশীল। শাসকদলের বিরুদ্ধমতের জনগোস্টী অধিকার বঞ্চিত, নির্যাতিত, নিপীড়িত। অনুসন্ধানে দেখা গেছে সিলেটের আবাসন ব্যবসায় সংশ্লিষ্টদের সিংহভাগ ক্ষমতাসীন দলের বিরুদ্ধমতের। শাসকদলের প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষ রোষানলের স্বীকার তারা বলে অভিযোগ সংশ্লিষ্টমহলের। যার নেতিবাচক প্রভাব পড়েছে সিলেটের আবাসন ব্যবসায়।

এ প্রসংগে সিলেট এপার্টমেন্ট এন্ড রিয়েল এস্টেট গ্রুপ (সারেগ) এর সাধারণ সম্পাদক মুহাম্মদ মুনতাসির আলী বলেন, প্রধানত দুটি কারণে সিলেটের আবাসন ব্যবসা স্থবির হয়ে পড়েছে। প্রথমত; দেশে যে রাজনৈতিক দুর্বৃত্তায়ন,রাহাজানি, লুটপাট চলছে তার মধ্যে প্রবাসীরা বিনিয়োগ করতে সাহস পাচ্ছেন না। দ্বিতীয়ত: সরকারের অসহযোগিতা। বাসস্থান নাগরিকের মৌলিক অধিকার। এ অধিকার নিশ্চিতকল্পে রাষ্ট্র সহযোগিতা করবে এটাই স্বাভাবিক। অথচ আমাদের দেশে সরকারী কর্মচারীদের যে সুযোগ সুবিধা দেয়া হয় সাধারণ নাগরিককে তা দেয়া হয়না। রাষ্ট্রীয় এই বৈষম্য অরাজক পরিস্থিতির সৃস্টি করেছে। যার প্রভাব পড়েছে আবাসন খাতে।

সামাজিক ও প্রশাসনিক জটিলতা:

মান্দাতা আমলের প্রশাসনিক ব্যবস্থা এখনো বিরাজমান জায়গা জমি ক্রয় বিক্রয়ের ক্ষেত্রে। সাররেজিস্টার অফিস, সেটেলম্যান্ট অফিস, ভূমি অফিস একেকটা যেন জনভোগান্তির কারখানা। অহেতুক হয়রানী- ভোগান্তি, প্রতারণা-জালিয়াতি আর দালালদের দৌরাত্ম এই সরকারী সেবা কেন্দ্রগুলোতে। বিশেষ করে প্রবাসীরা টার্গেটের শিকার হন এসব অফিসে।

অনুসন্ধানে দেখা গেছে প্রবাসীদের স্বজন পরিজন বা শুভাকাংখীরুপী কিছু দালাল প্রবাসীদের বেকায়দায় ফেলে। ‘সামান্য সমস্যা আছে’ ‘কমদামে পাবেন’ ‘এগুলো কোন সমস্যা না’ ‘সামান্য খরচ করলে’ ঠিক করা যাবে। এ টাইপের কথা বলে প্রবাসীকে প্রভাবিত করে কোন কোন ক্ষেত্রে প্রবাসীদের অতিলোভী মানসিকতায় জায়গা জমি কেনা হয়। পরবর্তীতে এই ‘সামান্য সমস্যার’ সমধান হয়না বছরের পর বছর। ‘কমদামে কেনা’ জমি দ্বিগুন খরচ করেও দখলে আনা যায়না। প্রবাসী ক্রেতা নিজের আক্কেল সেলামী নিজেই দেন। এটা বলে বেড়ান নানা রং মাখিয়ে। মারাত্মক প্রভাব পড়ে ঐ কোম্পানী বা প্রতিষ্ঠানের ওপর। অথচ মূল কারিগর তারই কোন আত্মীয় বা শুভার্থীরুপী কোন দালাল। তারে আর পাওয়া যায়না, বদনামও তারে পায়না।

এ প্রসংগে গাজী বুরহান উদ্দিন (রহ:) আবাসন প্রাইভেট লিমিটেড কোম্পানীর ব্যবস্থাপনা পরিচালক নজরুল ইসলাম শোয়েব বলেন, কিছু কিছু কোম্পানী ও ব্যক্তির অনিয়মের কারণে গোটা সেক্টরের ওপর বদনাম আসে। হয়রানি বা দুর্ভোগের স্বীকার ব্যক্তি কিন্তু তাঁর ভুলের কথা প্রকাশ করেন না। তাকে কিভাবে হয়রানি করা হয়েছে সেটাই বলেন, যা সাধারণের মনে দাগ কাটে। নজরুল ইসলাম শোয়েব বলেন, আবাসন ব্যবসায় বিনিয়োগকারী প্রবাসী হোক আর স্থানীয় হোক তাদেরকে প্রতিশ্রুত মুনাফা বুঝিয়ে দেয়া হয়।

দু’একটি ব্যতিক্রম ছাড়া কোন প্রবাসীর মুলধন বা মুনাফা আটকে থাকেনি। সর্বোপরি ক্রেতা- বিক্রেতা এবং কোম্পানীর আভ্যন্তরীণ বিষয়ে প্রতিশ্রুতি, আমানত রক্ষা করে চলতে পারলে ক্ষতির কোন আশংকা নেই, বলেন নজরুল শোয়েব।

প্রত্যন্ত জনপদের উন্নয়ন, আবাসন ব্যবসায় ভাটা :

গত দুই দশকে সিলেটের প্রত্যন্ত জনপদে ব্যাপক উন্নয়ন হয়েছে। যোগাযোগ , শিক্ষা ও চিকিৎসাক্ষেত্রের উন্নতি মানুষের দোরগোড়ায় পর্যন্ত পৌঁছেছে। বিশেষ করে সড়ক যোগাযোগের উন্নয়ন লক্ষ্যণীয়। দোয়ারা-ছাতক সড়কের সুরমার নদীর ওপর একটি ফেরী ছাড়া সিলেটের সব সড়ক যোগাযোগ ফেরীমুক্ত। সিলেট নগরী থেকে বিভাগের যে কোন প্রান্তে যেতে ২/৩ ঘন্টার বেশী সময় লাগেনা। উপজেলা পর্যায়ে স্বাস্থ্যসেবা ও শিক্ষা প্রতিষ্ঠান গড়ে উঠেছে। যার কারণে গ্রাম থেকে নগরমূখী মানুষের হার কমে গেছে। ফলে আবাসন প্রকল্প বা প্রতিষ্টানগুলো ক্রেতা সংকটে পড়ছে।

মোটাদাগের এই কারণগুলো ছাড়াও সিলেটের আবাসন ব্যবসা স্থবির হয়ে পড়ার পেছনে রয়েছে আর্থ- সামাজিক নানা কারণ। সিলেটের আবাসন ব্যবসায় চরম মন্দাভাব বিরাজ করছে। এক সময় যেসব ফ্লাটের বর্গফুট ৫ হাজার ২শ টাকা দরে বিক্রি হয়েছে-সে সব ফ্ল্যাট এখন ৩ হাজার টাকায়ও বিক্রি হচ্ছে না। আবাসন প্রকল্পের প্লটের দামও ৪০ থেকে ৪৫ ভাগ কমে গেছে। ক্রয়-বিক্রয়ও নেই বলে জানিয়েছেন সংশ্লিষ্ট ব্যবসায়ীরা।

সংশ্লিষ্ট সূত্রে জানা যায়, সিলেটে আবাসন (হাউজিং এন্ড এপার্টমেন্ট) ব্যবসায় কয়েক হাজার কোটি টাকার বিনিয়োগ রয়েছে। এই ব্যবসার সাথে সিলেট অঞ্চলের প্রায় ৫ হাজার পরিবার প্রত্যক্ষ ও পরোক্ষ ভাবে জড়িত। ব্যবসা না থাকায় আবাসন ব্যবসার সাথে সংশ্লিষ্ট অন্য ব্যবসায়ীরাও ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছেন। এদিকে, ফ্ল্যাট ও প্লটগুলোতে গ্যাস সংযোগ বন্ধ থাকায় সে গুলো চালু হচ্ছে না। অনেক ফ্ল্যাট প্রস্তুত হলেও গ্যাস সংযোগ না থাকায় সেগুলো বিক্রি কিংবা ভাড়া দেয়া যাচ্ছে না।

আশা- নিরাশার দোলাচলে চলতে থাকা সিলেটের আবাসন ব্যবসা নিয়ে আশাবাদী সুশাসনের জন্য নাগরিক (সুজন) সিলেট এর সভাপতি ফারুক মাহমুদ চৌধুরী। বনেদি ব্যবসায়ী এই সজ্জন প্রভাতবেলাকে বলছেন, করোনা মহামারী কেটে গেলে শুধু আবাসন নয় সব ব্যবসায় গতি আসবে। মানুষ এখন জীবনের শংকায়। তাই কোন বিনিয়োগে আগ্রহী নয়। তবে প্রবাসীরা চলমান সময়ে দেশে টাকা পাঠাতে পারছেন। কালো টাকা সাদা করার সুযোগ রয়েছে। এ সুযোগ তারা কাজে লাগাতে পারলে লাভবান হবেন, বলেন ফারুক মাহমুদ চৌধুরী।